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Frage zum Baurecht...


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17 Antworten

#1 cougar63

cougar63

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  • Vorname:Holger

Geschrieben 13.04.2019 - 09:01

Moin,

 

... vielleicht kennt sich ja jemand aus. Folgende Ausgangssituation:

Haus in kleinerer Stadt, Bj. irgendwas bei 17xx, Altstadt, KEIN Denkmalschutz. Da war mal
ein Kindergarten drin, der ist raus und der jetzige Eigentümer hat es vor ca. 12 Jahren ersteigert
und komplett Kernsaniert und zu Wohnraum umgebaut. Ist auch alles wirklich
gut gemacht.

Das Problem ist nun, er hatte eine Baugenehmigung für 2 Wohnungen, hat aber 4 eingebaut,
kleine Studentenwohnungen, keinerlei Vermietprobleme in der Gegend. Das wurde/wird auch
alles ganz normal beim Finanzamt abgerechnet etc. Es hat aber bisher eben keiner gemerkt
das statt 2 nun 4 Wohnungen drin sind. PKW Stellplätze sind auch nur 2 vorhanden.

 

Das Haus soll jetzt verkauft werden und ich hätte starkes Interesse, Preislich sehr interessant, Faktor 15,5!

Wie ich einen Denkmalschutz "verhindern" kann weiss ich, aber wie käme man aus dieser Nummer

einigermaßen elegant raus ohne dass zurückgebaut werden muss? Gewohnheitsrecht fällt aus,
gibt es nicht. Sich das nachträglich genehmigen lassen.... keine ahnung wie das dortige Bauamt so drauf ist
und was das an Kosten mit sich bringen würde.
Und ob das überhaupt "so ohne weiteres möglich" wäre. Grob überschlagen würde ein Rückbau um die 40.000,-
kosten und damit wäre die ganze Nummer uninteressant, auch weil man dann nur 2 teurere Wohnungen zur
Vermietung hätte, was selbst in der Lage nicht im Vorbeigehen zu machen wäre.
 



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#2 Det65

Det65

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  • Vorname:Detlef

Geschrieben 13.04.2019 - 10:44

Ich denke das sollte der jetzige Besitzer selber klären, er darf es ja nicht als 4 Parteienhaus verkaufen da es ja nur ein 2 Parteienhaus ist.

 

Jetzt weckt man natürlich schlafende Hunde, aber das ist das Problem des jetzigen Eigentümers!!

 Ich würde erstmal gar nichts machen bevor die Sache geklärt ist!!

 

 

Gruß D


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#3 cougar63

cougar63

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  • Vorname:Holger

Geschrieben 13.04.2019 - 11:07

Detlef, bin auch am grübeln ihm zu sagen dass ich am Preis nicht handeln werde
wenn er das ganze legalisiert... Ich hätte das ganze eh bereits ad acta gelegt wenn meine
Frau sich nicht ein wenig in das Haus verguckt hätte ;)

Dennoch interessiert mich die Frage. Alles was '45 stand gilt als genehmigt
da fast überall alle Unterlagen im Krieg abhanden gekommen sind. Wäre auch hier also
evtl. nicht das Problem wenn da nicht vorher was anderes drin gewesen wäre.

 


Dieser Beitrag wurde von cougar63 bearbeitet: 13.04.2019 - 11:17


#4 Mik

Mik

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Geschrieben 13.04.2019 - 11:49

Hallo,

ohne eine genaue Kenntnis bzw. Einsicht der Aktenlage ist das - zumindest rechtssicher - schwierig zu beurteilen.
Ein klärendes Gespräch mit der örtlichen Bauaufsicht würde helfen, könnte aber auch schlafende Hunde wecken.
Ihr solltet euch mal die LBO (Landesbauordnung) sowie die Stellplatzsatzung - sofern existent - zu Gemüte führen.
Die bekommst du i.d.R. im Netzt u.a. auf der Seite der Gemeinde.

Es liegt ja gem. der letzten genehmigten Planung keine Nutzungsänderung vor, da Schwerpunkt immer noch 'Wohnen'.
Etwas Anderes wäre es, wenn die Bauaufsicht die Nutzung als (Studenten-)Wohnheim anstatt Wohnungen wertet.

Innere Umbauten an Gebäuden der GK 1-3 sind mitunter evtl Baugenehmigungsfrei, siehe §§ u. Anhang der LBO.
Probleme könnte es mit den KFZ-Stellplätzen geben, da pro Wohneinheit x Stellplätze bereitgestellt werden müssen.
Hier sieht die Stellplatzsatzung meist jedoch einen anderen Schlüssel für 'Wohnheime' vor, da geht es z.B. nach Betten.
Im ungünstigsten Fall müssten Stellplätze, die man nicht bereitstellen kann, abgelöst werden, was ziemlich teuer ist...

Ich würde die Gesamtsituation jetzt aber mal als nicht so dramatisch einstufen.

Gruss
Mik
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#5 MonsieurCB

MonsieurCB

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Geschrieben 13.04.2019 - 12:11

Gearde mal meine Frau (Architektin/Expertin für Bestand) gefragt: F I N G E R   W E G  D A V O N !

Bei derart unklarer - und in der Ausgangssituation betrügerischer - Lage kann das ein Skandal-Fass ohne Boden werden .... toi, toi, toi ..


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#6 Amphiranger

Amphiranger

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Geschrieben 13.04.2019 - 12:53

Mit so einer Frage würde ich unbedingt einen Rechtsverdreher konsultieren - nicht ein Kfz-Forum.

Schon gar nicht würde ich eine solche weitreichende Entscheidung eines Hauskaufs von einer Forumsaussage abhängig machen!

Auch wenn das Jeep-Forum mittlerweile zu einer Hilfe in allen Lebenslagen geworden ist, so bezweifle ich doch an dieser Stelle seine zur rechtlich einwandfreien Antwort obiger Frage notwendige Fachkompetenz.  :judge:

Würdest ja auch nicht mit nem Kolbenfresser zum Zahnarzt gehen, oder? 

 


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#7 Nichtraucher

Nichtraucher

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  • Vorname:Willy

Geschrieben 13.04.2019 - 13:06

Moin,

 

hier in Dortmund habe ich von einer Straße gelesen wo Häuser abgerissen werden mussten. Einst ohne Genehmigung gebaut standen sie im Grundbuch und haben teilweise einige Besitzerwechsel hinter sich. 

Plötzlich aber musste ein Haus abgerissen werden weil der Bestandsschutz nur für den Erstbesitzer galt, nicht aber für den Käufer. Der Vertrag war gültig und der Käufer durfte neben dem Kaufpreis noch die Abrisskosten tragen.

 

Ist einige Jahre her und hat mich damals veranlasst hier bei unserem Haus genau nachzuforschen ob alles OK ist. 

 

Willy


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#8 Blackpoison

Blackpoison

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Geschrieben 13.04.2019 - 13:46

Also aus 4 Wohnungen wieder 2 zu machen sollte kein großes Problem sein,

umgekehrt schon (Brandschutz), jede Wohnung hat dann zwei Bäder, ist doch

schön,

 

Hier bei uns wäre das Hauptproblem die KFZ-Stellplätze, ohne Stellplatz keine

Genehmigung, es soll aber Ausnahmen geben, z.B. Behindertengerechte Wohnungen

deren Mieter es nicht möglich ist ein KFZ zu fahren, oder Oma und Opa ohne Führerschein.

 

Gibt es in unmittelbarer Nähe einen öffentlichen Parkplatz? Für Besucher, Krankenpfleger

und Hausmeister z.B.

 

Wie oben schon gesagt, geh zum Bauamt und frag, die "schlafenden Hunde" die du weckst

sind nicht dein Problem.

 

Gruß

Markus


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#9 cougar63

cougar63

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Geschrieben 13.04.2019 - 14:08

@René, es geht mir ja nicht um eine verbindliche Rechtsberatung sondern um
den ein oder anderen Hinweis, vllt. ist ein Architekt hier vertreten, ein Bauamtsmitarbeiter etc. ;)

@Christian, vielen Dank an dich und deine Frau! Wie bereits angedacht, entweder klärt
der aktuelle Besitzer dass ganze oder man müsste über ganz andere Voraussetzungen reden.

@Mik, das wollte ich halt auch nicht, da jetzt beim zuständigen Amt vorstellig werden, schlafende Hunde und so,
wie du schon sagst.
Ein Wohnheim ist und wird es nicht, 4 getrennte Wohnungen mit je einer Küchenzeile und einem Bad,
4x getrennte Abrechnung von Wasser/Strom/Heizen über getrennte Wärmemengenzähler etc.
Das mit den Stellplätzen ist ein guter Tipp, schräg gegenüber ist ein Altenheim, die haben mE vielleicht 5 Stellplätze,
für so ein Heim eigentlich viel zu wenig, Betreuer, Gäste, Bewohner mit Auto usw... ein öffentlicher Parkplatz
ist da nirgendwo.
Auch das mit den Gebäudeklassen 1-3 ist ein guter Hinweis, werde ich den Eigentümer mit der Nase drauf stoßen!

@Willy, das mit dem Abriss solcher Gebäude kenn ich von ungenehmigten "Häusern" in Laubenkolonien, da
musste hier in der Gegend von einigen Jahren auch was abgerissen werden. Das wird bei einem rd. 300 Jahre
alten Haus aber nicht passieren, das wäre meine letzte Sorge.

@Markus, die liegen aktuell bei 7,10/m² für jeweils 35m² Wohnungen, leg ich die wieder zusammen
hätte eine Wohnung 70m², da gibt dir dann da aber keiner mehr >7,- zumindest wird das schwer!
Wie schon gesagt, öffentliche Parkplätze sind da nicht in der Nähe, andere dauerhaft anmieten geht auch nicht
mangels Masse, da sind herzlich wenig Stellplätze, Altstadt eben...



#10 Mik

Mik

    Master of Desaster

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Geschrieben 13.04.2019 - 16:01

Also diese abenteuerlichen Abriss-Szenarien sind in diesem Fall wohl ein wenig überzogen.
Solche Maßnahmen werden in der Tat nur bei 'wilden' nicht genehmigten Neu- und/oder Anbauten beschlossen.

Gehe am besten mal zur Bauaufsicht mit einem fiktiven, ähnlich gelagerten Projekt und lasse dich beraten.
Unter dem Motto: "was wäre zu tun, wenn ich in einem bestehenden Wohnhaus aus 2 WE 4 machen will..."
Dann wären auch die schlafenden Hunde kein Thema, und eine nachträgliche Legalisierung ist auch möglich.
Oder konsultiere einen ortsansässigen Architekten ;)

Mik
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#11 MonsieurCB

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Geschrieben 13.04.2019 - 16:30

Nach nochmaliger Rückfrage hier 2 Knackpunkte:

 

- sind die von 2 zu 4 umgebauten Einheiten BAURECHTLICH korrekt ausgeführt? Fluchtwege? Brandschutz?

- gibt es die Möglichkeit, VIER Stellplätze einzurichten? Ohne nämlich sinnlos ...

 

In jedem Fall baubehördlich beraten lassen - sonst kann das Ganze teuer werden .. für Käufer und - rückwirkend - VERkäufer ... happy weekend!


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#12 wjrobby

wjrobby

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Geschrieben 13.04.2019 - 18:46

Hallo....

Ich persönlich würde in dem Fall ganz klar auf das hören was mir der Mik/Mirko hier vorschlägt..
:top:

Einfach bei der Baubehörde einen fiktiven Fall erläutern und zuhören was die sagen..

Gruß Robert.

#13 Seesternschnuppe

Seesternschnuppe

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Geschrieben 13.04.2019 - 18:50

Moin,

unabhängig von der baurechtlichen Problemstellung solltest Du auch den Blick auf die Gebäudeversicherung richten Ist dort die richtige Anzahl der Wohneinheiten benannt? Nicht, dass keine Deckung bei wissentlichen Falschangaben besteht.

Bei Uni-Wohnheimblöcken in Studentenstädtchen steht übrigens auch nicht für jede Wohnung ein Parkplatz zur Verfügung. Eine Mail an das örtliche Bauamt bringt Dir auch in diesem Punkt schnell Klarheit. Man muss ja bei der (schriftlichen) Anfrage nicht die Adresse des Gebäudes benennen.

Gruß
Tom
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#14 bany

bany

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Geschrieben 14.04.2019 - 11:32

Ich würde auch zum Bauamt gehen und fragen wie die bei so einem Fall handeln würden
Und ob überhaupt Parkplätze bei Wohnraum gefordert sind? Wenn dann wahrscheinlich nur nach gesamt qm
Bei gewerblicher Fläche ist das so.
Bei uns kostet ein Parkplatz ca. 5000

#15 Mik

Mik

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Geschrieben 14.04.2019 - 11:54

Moin,
unabhängig von der baurechtlichen Problemstellung solltest Du auch den Blick auf die Gebäudeversicherung richten Ist dort die richtige Anzahl der Wohneinheiten benannt? Nicht, dass keine Deckung bei wissentlichen Falschangaben besteht.
...

  

Das mit der Gebäudeversicherung ist ein durchaus berechtigter und ernstzunehmender Einwand.
Die Gesellschaften sind bekannt dafür, sich mit allen erdenklichen Mitteln aus der Zahlungspflicht zu stehlen.

Ich würde auch zum Bauamt gehen und fragen wie die bei so einem Fall handeln würden
Und ob überhaupt Parkplätze bei Wohnraum gefordert sind?
Wenn dann wahrscheinlich nur nach gesamt qm
Bei gewerblicher Fläche ist das so.
Bei uns kostet ein Parkplatz ca. 5000


KFZ-Stellplätze und Fahrradabstellplätze errechnen sich i.d.R. bei Wohngebäuden nach der Anzahl der Wohneinheiten.
Bei Gewerbeflächen geht es meist nach Fläche - qm BGF oder Nutzfläche.
Bei alten Gebäuden ohne Tiefgarage in historischen (Alt-)Stadtzentren könnte es Ausnahmen geben, da bei Umbauten die geforderte Anzahl an Stellplätzen nicht unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit der Mittel hergestellt werden können.
Wie schon gesagt: relevante Unterlagen sichten und klärendes Gespräch mit der Bauaufsicht...
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#16 Amphiranger

Amphiranger

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Geschrieben 14.04.2019 - 15:56

Angesichts der aktuellen Diskussion um bezahlbaren Wohnraum sollten sich doch für die 4-Teilung ausreichend Argumente für eine Genehmigung finden lassen.  :angel:



#17 Heisseluft

Heisseluft

    Lalala...

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  • Geschlecht:keine Angabe

Geschrieben 14.04.2019 - 17:44

Bei uns in der Kommune kann man fehlende Stellplätze durch eine "Ablasszahlung" "ersetzen"...so um die 5000 pro Stellplatz....



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Hallo,

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#18 cougar63

cougar63

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Geschrieben 15.04.2019 - 07:34

Angesichts der aktuellen Diskussion um bezahlbaren Wohnraum sollten sich doch für die 4-Teilung ausreichend Argumente für eine Genehmigung finden lassen.  :angel:

René, so in die Richtung hab ich vor nicht langer Zeit auch gedacht und hab bei unserem Bauamt mal folgendes angefragt:

Wir haben hier einen "Resthof" im Außenbereich, etwas größer als "normal", da ist mittlerweile auch das ein oder andere ungenutzt.
Ich wollte auf eigene Kosten, komplett ohne Zuschüsse etc., noch 1-2 Wohnungen einbauen. Also eine Bauvoranfrage gestellt, diese
wurde abgelehnt. Ich hab dann auf Nachfrage einen Gesprächstermin bekommen. Dort hat man mir dann haarklein erläutert
dass ich im Außenbereich wäre und das bereits Summe X an Wohnungen bei uns vorhanden wären und daher keine zusätzlichen
genehmigt werden.
Vor ein paar Jahren wollten wir ein Gebäude abreissen lassen und dort ein Altenteilerhaus errichten, wurde nicht genehmigt aus
oben genanntem Grund.
Dann wollte ich besagtes Gebäude abreissen lassen und dort einen kleinen Schuppen als Carport errichten, darf ich nicht, darf nur ein
Gebäude gleicher Güte und dem gleichen Nutzungszweck wie bisher dort wieder bauen.

Das hätte alles nur mein Geld gekostet und hätte der Kommune noch ein paar Steuergelder gebracht, interessiert aber keinen, daher
bin ich mir im Falle der "Schwarzwohnungen" da ganz und gar nicht sicher dass die das durchwinken...

Die Sache mit dem Freikaufen von Stellplätzen ist ggf interessant, werde ich dem Verkäufer mal mitteilen. Wie schon gesagt werde
ich ihm sagen dass, sofern nicht alles so wie es ist VOR Kaufabschluss genehmigt wird, ich aus der Nummer raus bin, so ein Risiko
binde ich mir nicht ans Bein ;)


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